Hipoteca multidivisa ¿Qué es? Riesgos y beneficios

Cuando hablamos de la hipoteca multidivisa nos estamos refiriendo a un topo de préstamo hipotecario que tiene cuotas que se pueden pagar en divisas distintas a la local. Se trata de un producto se fue comercializado desde el año 2004 y 2008, trabajando la vinculación de préstamos a pagar en francos suizos o yenes como respuesta a la estabilidad de la que gozaban estas monedas.

Sin embargo, nos podemos encontrar con el problema que supone la fluctuación de la divisa en la cual se tiene que pagar la hipoteca, suponiendo una variación del precio del préstamo. De esta forma, lo más recomendable es tener buenos conocimientos financieros al momento de contratar una hipoteca multidivisa.



¿Qué son las hipotecas multidivisa?

En este caso debes de saber que los prestamos hipotecarios multidivisa son aquellos en los que se incluye una cláusula para pagarlo usando otra moneda que no sea euro. El argumento que muchos bancos utilizaron para poder introducir este tipo de hipotecas fue:

  • El yen y el franco suizo (entre otras) daban la posibilidad de que el prestatario pudiera reducir el riesgo de la operación.
  • Al estar vinculados al Libor en vez de Euribor hace que sean más económicos, ya que este segundo índice (muy usado en España) se encuentra en máximos históricos.

El problema aquí lo encontramos en el hecho de que Euribor estaba a nada de caer y por eso las fluctuaciones de las cotizaciones de las divisas usadas hicieron que se encareciera mucho el precio de las hipotecas multidivisa.

De esta forma, una gran cantidad de consumidores se dieron cuenta de que se les había ofrecido un producto financiero que no correspondía con las características prometidas. Así que cuando este engaño fue descubierto, un gran número de personas realizaron reclamaciones.

Como consecuencia a esto, en los tribunales ya hay varias sentencias relacionadas a las hipotecas multidivisas y la jurisprudencia ya es bastante sólida. Las hipotecas multidivisas van a resultar nulas cuando:

  • El cliente no tenga un perfil cualificado que le permita conocer los riesgos que realmente estaban siendo asumidos.
  • Cuando fuera colocada engañosamente.

Podemos decir que el problema se presenta cuando los bancos establecen el tope para limitar lo mínimos, algo que quedo demostrado que era “tener una ventaja”, por lo que fue considerado nulo.

De esta forma, cualquier persona que haya contratado este tipo de préstamos tiene la posibilidad de reclamar y no hay un plazo especifico para hacerlo. En este caso la jurisprudencia en lo relacionado a las hipotecas multidivisas ya está consolidada y se les ha dado la razón a los clientes.



¿Cuáles son los riesgos que tiene una hipoteca multidivisa?

Lo primero que se debe de tener presente es que el precio de una divisa siempre dependerá de su cotización, la cual es determinada por la bolsa, aunque suelen fluctuar de forma constante.

De esta forma, el consumidor que esté pagando su hipoteca con una moneda diferente al euro no puede conocer el precio final del préstamo que está solicitado, ya que el precio final también depende de las variaciones que tenga dicha divisa.

Dicho funcionamiento no es ilegal en principio, y es que un usuario que tenga amplios conocimientos financieros puede llegar a aprovechar la marcha del mercado para poder beneficiarse de un gran descuento en el precio que pagará por su hipoteca.

Teniendo esto en cuenta, las hipotecas multidivisas también permiten cambiar la moneda en la que se está calculando la hipoteca y las cuotas. Pero esto a cambio del pago de las preceptivas comisiones correspondientes.

Pero aquí es en donde debemos de tener en cuenta que el usuario promedio no tiene amplia formación o información suficiente para poder aprovechar dichas variaciones. De hecho, la gran mayoría de los consumidores no tenían ni idea de que el valor de la moneda fluctuara:

  • Supuestamente la cuota hipotecaria va a variar dependiendo del precio que tenga la moneda que se haya elegido.
  • Lo más grave y la mayor sorpresa para los clientes, la fluctuación de la moneda también afecta el importe principal.

Esto quiere decir que este tipo de préstamos va en contra de la idea de que si alguien solicita “x” cantidad de euros tendrá que pagar “x” cantidad de euros en intereses. Esto implico que miles de clientes, a pesar de que pagaban puntualmente las cuotas de su hipoteca, veían como el capital no se amortizaba porque se revalorizaba el alza de forma constante.



¿Bajo que marco se comercializaron estas hipotecas?

El escenario que hemos explicado hasta ahora ya se ve bastante desfavorable para los consumidores, pero aún tiene una serie de desventajas más nocivas que se deben de tener en cuenta:

  • El Euribor empezó a desplomarse luego de la comercialización de dichos productos. Aunque los bancos y entidades de créditos defienden que no podían saber sobre el desplome del índice, o cierto es que como gestoras de riesgo es obvio que conocieran dicha tendencia. Como consecuencia de esto, los tipos aplicables a las hipotecas multidivisa (Libor) se mantuvo mucho más elevado de lo que habrían sido si se hubieran referenciado usando Euribor.
  • Las políticas financieras y la tesitura económica robustecieron las divisas que se estaban usando en lugar del euro. Esto se derivo en un encarecimiento de las hipotecas, ya que estas eran calculadas en esas divisas que de un momento a otro valían más que la moneda que es usada por el consumidor.


Entidades bancarias obligadas a dar información más detallada

Teniendo en cuenta todos los aspectos que hemos explicado anteriormente, realmente no es de extrañar que resulte exigible que los bancos hayan cuidado la información que le ofrecían a sus clientes, sobre todo en cuestiones como:

  • Tuvieron que haber explicado mejor cómo podía afectar la fluctuación de la divisa la calidad del préstamo hipotecario que se estaba obteniendo.
  • Tuvieron que haber ofrecido distintos escenarios para que el cliente tuviera la posibilidad de hacerse una mejor idea sobre los riesgos que suponían esas hipotecas.

Es decir, debido a que se trata de un producto que en realidad es complejo, la Ley de Mercado de Valores ha obligado a los bancos que comercialicen este tipo de hipotecas a verse sometidos a estrictas obligaciones de información. Pero, de cualquier forma, estas obligaciones fueron incumplidas por los bancos.



¿Cómo puedes reclamar una hipoteca multidivisa?

Las sentencias que determinaron la nulidad de la hipoteca multidivisas son bastantes, en donde las cuales todas parten bajo la histórica STS de 15 de noviembre de 2017, en donde se indica que el producto fue comercializado con poca transparencia debido a que en realidad los consumidores no eran informados sobre todos los riesgos que estas implicaban.

Esto quiere decir que cualquier prestatario que haya contratado una hipoteca multidivisa tiene la posibilidad de reclamarla sin tener que someterse a plazos de prescripción. Incluso tienes que saber que las hipotecas multidivisa que ya hayan sido amortizadas también pueden ser reclamadas.

En realidad, el único requisito para que se pueda reclamar la hipoteca es que el consumidor no fuera consiente de las características del producto, para lo que se tienen que cumplir los siguientes puntos:

  • La entidad bancaria haya hecho omisión de sus deberes de información
  • El cliente no tenga un perfil cualificado

Se debe de tener en cuenta que es el banco el que debe de demostrar que cumplió con las obligaciones de transparencia que tienen, de forma que puede ser muy sencillo ganar un juicio por hipoteca multidivisa si se contrata a un abogado especializado en la materia.



¿Cuáles son los efectos de una reclamación?

Se considera que las escrituras de hipoteca multidivisa son nulas. Lo que quiere decir que se tiene que eliminar la cláusula de divisa del préstamo cuando se haya comercializado con poca transparencia.

Como consecuencia, el capital y los intereses tendrán que ser calculados una vez más ahora teniendo como referencia el Euribor y pagándose en euros. Este nuevo cálculo va a servir para minorar el importe que queda pendiente de amortizar en lo que haya abonado de más dependiendo de la clausula de divisa. Si resulta que hay un saldo a favor del cliente, entonces el banco tendrá que encargarse de abonarlo.

De esta forma, cuando se reclama una hipoteca multidivisa que ya haya sido amortizada, el cliente tiene la posibilidad de recuperar todo lo que haya tenido que pagar de más por culpa de dicha cláusula. Si te encuentras en este escenario, entonces lo mejor que puedes hacer es contratar los servicios de un abogado para que pueda iniciar el proceso de reclamaciones.



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