El escenario de subrogación de hipoteca suele ser mucho más común de lo que muchas personas se imaginan Suele ser un escenario realmente habitual que cuando se intenta vender una casa de segunda mano, especialmente en países como España en donde se firman muchas hipotecas a muchos años vista, siendo probable que durante ese tiempo cambien muchas cosas que puedan hacer que sea necesario vender una vivienda hipotecada.
Sin embargo, no muchas personas tienen claro qué es la subrogación y cuándo es el momento adecuado para hacerla. Teniendo eso en cuenta, en este artículo nos vamos a encargar de darte toda la información que puedes necesitar para no quedarte con ninguna duda.
¿Qué es la subrogación y en qué consiste?
Para poder entender la subrogación vamos a ver un pequeño escenario de ejemplo:
Tienes una casa desde hace ya varios años, pero todavía no has terminado de pagar la hipoteca que sacaste; cuando compraste dicha casa pensaste que vivirás ahí toda la vida, pero un cambio en tu vida o en la de tu familia ocasiona que quieras comprar otra casa y quieras vender tu vivienda actual mientras aún sigues pagando la hipoteca.
Lo cierto es que el anterior no es un escenario tan raro, ya que la subrogación de hipoteca entre vendedor y comprador (cambiando de titular el préstamo) es un escenario bastante común. Además, debes de tener en cuenta que hay otro tipo de subrogación que se presenta cuando se cambia la hipoteca de un banco a otro, aunque lo cierto es que este escenario es menos común.
En el caso de la subrogación de una operación de compra-venta de una casa, aquí lo que se hace es traspasar la titularidad del préstamo, es decir, la deuda que teníamos pendiente, de forma que esta deuda pasa de ser del vendedor al comprador del inmueble. Ten en cuenta que la hipoteca original se contrato con cierta entidad bancaria, por lo que tendrá que ser la misma entidad la que tenga que examinar y aprobar la subrogación.
¿Qué gastos tiene la subrogación?
No se debe de pasar por alto el hecho de que una subrogación de hipoteca tiene ciertos gastos asociados, aunque estos gastos son menores a los que se producirían por la cancelación de la hipoteca (por lado del vendedor) y solicitar una nueva hipoteca (por lado del comprador).
Lo primero que se debe de tener en cuenta son los gastos por comisiones de subrogación que se puedan encontrar incluidos en el contrato que se firmo al sacarla hipoteca.
Como suele ser habitual, será el vendedor quien pague los gastos generados por dicha comisión (la cual está limitada por ley), así como los gastos derivados del estudio del perfil de riesgo hacia el comprador.
Por otro lado, no se debe de pasar por alto el hecho de que la subrogación viene acompañada de otra serie de gastos como gestoría, notaría y registro, que desde que entro en vigor la nueva ley hipotecaria estos tendrían que ser asumidos por el banco.
Los gastos asumidos por la tasación si tienen que ser pagados por el cliente, pero ya que en la subrogación no se modifican otros aspectos de la hipoteca, en realidad estos no tienen que ser pagados (excepto en algunos casos específicos).
¿Cuáles son las ventajas de subrogar un préstamo hipotecario?
No cabe duda que una de las ventajas principales de subrogar una hipoteca es que gracias a ellas el vendedor tiene la posibilidad de cambiar de casa y ahorrarse los gastos generados por la cancelación del préstamo hipotecario.
En cuanto a las ventajas que esta representa para el comprador, se puede ahorrar la comisión de apertura de la hipoteca y los gastos de tasación de la casa.
Tampoco se debe de perder de vista el hecho de que gracias a la subrogación no se tendrá que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), excepto en el caso de que el comprador quiera hacer una renovación para ampliar el capital, escenario en el que será necesario realizar una nueva tasación del inmueble.
¿Es posible transmitir la hipoteca sin tener el consentimiento del banco?
No se debe de perder de vista el hecho de que al subrogar una hipoteca lo que se está haciendo es cambiar al titular de la misma, por lo que se están cambiando ciertas condiciones del contrato que fue firmado en un inicio.
Esto quiere decir que no basta con el simple hecho de que el comprador y el vendedor tengan un acuerdo mutuo, sino que en realidad es completamente necesario contar con el consentimiento del banco con respecto a la operación y a la aceptación de un nuevo deudor. En caso de que el banco no de el visto bueno, la subrogación no podrá llevarse a cabo. Ten en cuenta que el banco no está obligado a aceptarla.
En caso de que el banco no quiera aceptar la subrogación de la hipoteca, o simplemente no de una respuesta al respecto, entonces en estos casos se puede recurrir a una alternativa a la subrogación, que seria firmar un contrato de deuda entre el comprador y el vendedor. En este el comprador se compromete a pagar las cuotas de la hipoteca.
Sin embargo, esta alternativa tiene un riesgo muy alto para el vendedor, ya que la hipoteca sigue siendo suya junto a todas las consecuencias que se pueden presentar en caso de que el comprador deje de pagar la hipoteca.
¿Qué se debe de tener en cuenta?
Entre la gran cantidad de aspectos que se deben de tener en cuenta con respecto a la subrogación de una hipoteca, debemos destacar el hecho de que el vendedor tiene que informar al comprador sobre la existencia de la hipoteca y de todas las condiciones de la hipoteca que se está por subrogar, incluyendo el plazo, el capital restante, las condiciones pactadas, etc.
Con respecto al banco, lo único que tiene que hacer es decidir si acepta o no la subrogación, pero no puede darle dicha información al comprador. Una vez que el banco haya dado el visto bueno a la subrogación y que el comprador acepte la operación, entonces el banco pasa a estar obligado por la ley a facilitar al nuevo titular toda la información de la hipotecan, incluyendo información sobre los gastos y las comisiones.
Toda esta información se tiene que encontrar en el documento de subrogación, en el que se deben de encontrar todos los datos necesarios sin omitir ninguno para que así el nuevo cliente pueda tomar una buena decisión teniendo en cuenta toda la información necesaria.
El cliente también tiene que solicitar un importe de la deuda en la fecha de escritura de compraventa, de forma que no se lleve ninguna sorpresa desagradable sobre las cuotas que están pendientes.
También se debe de tener en cuenta que, al tratarse de la misma hipoteca, el banco no tiene que cobrar ninguna comisión de apertura, excepto en el escenario de que se lleve a cabo una ampliación de capital, en cuyo caso la comisión sólo tendrá que afectar a la cantidad de un nuevo préstamo. Aquí el banco puede llegar a negar la ampliación de la hipoteca en caso de que considere que el nuevo cliente no tiene la solvencia necesaria.
¿La subrogación es una buena opción?
Ya ha quedado claro que la subrogación es una operación que se lleva a cabo con bastante regularidad y que esta puede tener varias ventajas tanto para el vendedor como para el comprador, pero también se debe de tener en cuenta que también puede tener varios inconvenientes.
De los inconvenientes que puede tener, podemos decir que el más importante es que el nuevo hipotecado tendrá que asumir todas las condiciones de la hipoteca anterior, incluyendo las comisiones, los intereses y las cláusulas abusivas (si es que el cliente anterior las asumió), sin tener la posibilidad de negociar nuevas condiciones.
Así que, en realidad, si conviene o no una subrogación depende de la hipoteca que tenía el vendedor. De forma que puede tener ventajas para ambas partes o puede no tenerlas. Por eso es muy recomendable analizar todos con mucho cuidado y no tomar ninguna decisión apresurada al respecto.