El contexto de subrogación de hipoteca resulta ser más frecuente de lo que muchos imaginan. Es realmente habitual que, al intentar vender una vivienda de segunda mano —especialmente en naciones como España, donde se firman hipotecas a largo plazo— surjan situaciones que lleven a la necesidad de comercializar una propiedad que aún tiene una carga hipotecaria.
Sin embargo, muchas personas no comprenden del todo qué implica la subrogación y cuándo sería el momento idóneo para llevarla a cabo. Por lo tanto, en este artículo, nos ocuparemos de ofrecerte toda la información necesaria para que no queden interrogantes al respecto.
¿En qué consiste la subrogación?
Para entender el concepto de subrogación, analicemos un pequeño ejemplo:
Imagina que has adquirido una vivienda hace varios años, pero todavía te falta por liquidar la hipoteca que obtuviste; en el momento de adquirir la casa, creías que vivirías allí eternamente, pero un giro en tu vida —o en la de tu familia— te impulsa a buscar otra propiedad, mientras decides vender tu actual hogar, que todavía está hipotecado.
La realidad es que esta situación no es tan inusual, dado que la subrogación de hipoteca entre vendedor y comprador (cambiando la titularidad del préstamo) es un caso bastante frecuente. Además, es importante considerar que existe otro tipo de subrogación que ocurre cuando se transfiere la hipoteca de un banco a otro, aunque esta opción es menos habitual.
En el escenario de la subrogación en una transacción de compra-venta de un inmueble, se realiza el traspaso de la titularidad del préstamo. Esto significa que la deuda pendiente se transfiere del vendedor al nuevo propietario de la vivienda. No olvides que la hipoteca original fue contratada con una entidad financiera específica, por lo que será esa misma institución la responsable de evaluar y autorizar la subrogación.
¿Qué gastos conlleva la subrogación?
Es fundamental no pasar por alto que la subrogación de una hipoteca implica ciertos gastos, aunque estos son inferiores a los que se generaría por el cierre de la hipoteca existente (por parte del vendedor) y la solicitud de una nueva por parte del comprador.
Primero, es vital considerar las comisiones de subrogación que podrían estar estipuladas en el contrato firmado al obtener la hipoteca.
Generalmente, el vendedor se hará cargo de estos costos relacionados con dicha comisión (la cual está regulada por ley), así como de los gastos derivados del análisis del perfil de riesgo del comprador.
Por otro lado, cabe mencionar que la subrogación también conlleva otros gastos adicionales, como los de gestoría, notaría y registro, que, bajo la nueva legislación hipotecaria, deberían ser asumidos por la entidad financiera.
Por otro parte, el gasto de tasación debe ser cubierto por el cliente, pero al no modificar otros términos de la hipoteca en la subrogación, en realidad, no tienen que ser pagados (excepto en ciertos casos particulares).
¿Cuáles son las ventajas de subrogar un préstamo hipotecario?
Sin duda, una de las principales ventajas de subrogar una hipoteca es que permite al vendedor cambiar de vivienda y eliminar gastos asociados a la cancelación del préstamo hipotecario.
En cuanto a los beneficios para el comprador, puede evitar la comisión de apertura de la nueva hipoteca, así como los costos de tasación de la propiedad.
Asimismo, no se puede olvidar que gracias a la subrogación, no se estará obligado a pagar el Impuesto. de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), salvo en el supuesto de que el adquirente desee llevar a cabo una ampliación del capital, en cuyo caso será imprescindible realizar una nueva valoración del bien inmueble.
¿Se puede transferir la hipoteca sin el visto bueno del banco?
Es fundamental no perder de vista que al subrogarse en una hipoteca se está realizando un cambio de titularidad, lo que implica que ciertas condiciones del contrato original se verán modificadas.
Esto significa que no es suficiente con que el comprador y el vendedor lleguen a un acuerdo verbal o escrito, ya que en realidad se requiere el consentimiento del banco respecto a la transacción y a la aceptación de un nuevo deudor. Si el banco no concede su aprobación, la subrogación no podrá efectuarse. Recuerda que el banco no está obligado a aceptar dicha operación.
En el caso de que la entidad financiera decida no aceptar la subrogación de la hipoteca, o si simplemente no proporciona una respuesta, existen opciones alternativas como formalizar un contrato de deuda entre el comprador y el vendedor. En este acuerdo, el comprador se compromete a satisfacer las cuotas de la hipoteca.
No obstante, es crucial señalar que esta alternativa conlleva un alto riesgo para el vendedor, ya que la responsabilidad de la hipoteca sigue siendo suya, junto con todas las implicaciones que podrían surgir si el comprador incumple con el pago de la hipoteca.
¿Cuáles son los aspectos a considerar?
Dentro de los numerosos factores que se deben tener en cuenta en relación a la subrogación de una hipoteca, es imprescindible señalar que el vendedor tiene la obligación de informar al comprador sobre la existencia de la hipoteca y todas las condiciones que la misma abarca, incluyendo el plazo, el capital adeudado, los términos acordados, etc.
Referente al banco, su única función es determinar si aprueba o no la subrogación, aunque no puede proporcionar esta información al comprador. Una vez que el banco otorga su aprobación a la subrogación y el comprador acepta el acuerdo, el banco se encuentra legalmente obligado a proporcionar al nuevo titular toda la información sobre la hipoteca, incluso detalles sobre los gastos y comisiones.
Dicha información debe estar contenida en el documento de subrogación, donde se debe incluir todos los datos necesarios sin omitir ninguno, de manera que el nuevo cliente pueda tomar una decisión informada con toda la información pertinente.
El cliente también debe solicitar un monto de la deuda al momento de la escritura del contrato de compraventa, para evitar sorpresas desagradables acerca de las cuotas que quedan por pagar.
Es importante tener presente que, al tratarse de la misma hipoteca, el banco no podrá cobrar una comisión de apertura, salvo en el caso de que se realice una ampliación de capital, lo que implicaría que la comisión solo se aplicaría a la cantidad del nuevo préstamo. En esta situación, el banco podría negar la ampliación si considera que el nuevo cliente no cuenta con la solvencia suficiente.
¿Es la subrogación una alternativa viable?
Ha quedado claro que la subrogación es una práctica bastante común y que puede ofrecer diversas ventajas para el vendedor y el comprador, sin embargo, es relevante considerar que también puede presentar desventajas.
Entre las desventajas que presenta, el aspecto más relevante es que el nuevo titular de la hipoteca deberá aceptar todas las condiciones de la hipoteca previa, incorporando comisiones, tasas de interés y cláusulas abusivas (si el cliente anterior las había asumido), sin la posibilidad de negociar nuevas condiciones.
Por lo tanto, decidir si la subrogación es conveniente o no depende de las condiciones de la hipoteca que poseía el vendedor. Esto puede resultar beneficioso para ambas partes o no tener ventajas en absoluto. Por esta razón, es altamente recomendable analizar todos los aspectos meticulosamente y evitar tomar decisiones apresuradas al respecto.
Publicación actualizada en: