La hipoteca representa un convenio mediante el cual el deudor presenta un activo como garantía, comúnmente un inmueble, a la entidad que le concede el préstamo.
Esto implica que si el deudor no logra saldar la deuda contraída con el prestamista, este último posee el derecho de demandar la venta del activo o propiedad para poder recuperar lo que se le adeuda. En otras palabras, la hipoteca actúa como un mecanismo de endeudamiento que otorga al prestamista un derecho de garantía utilizando un bien del deudor.
¿Qué finalidad tienen los contratos hipotecarios?
En términos generales, se puede afirmar que los contratos hipotecarios permiten acceder a financiamiento a largo plazo por sumas significativas de dinero que de otro modo sería bastante difícil obtener.
Al ofrecer un bien como garantía de pago, se disminuye significativamente el riesgo que enfrenta el prestamista (dado que, en caso de incumplimiento, puede enajenar el bien), lo que facilita y asegura la concesión del préstamo.
Por ello, en España y en muchos otros países, las hipotecas suelen estar intrínsecamente ligadas a los préstamos solicitados para la adquisición de un hogar, el cual funciona como dicha garantía.
Entre los beneficios de las hipotecas, se destaca que el deudor no necesita entregar el bien en garantía siempre y cuando cumpla con sus obligaciones de pago, permitiéndole residir en él en caso de que sea una vivienda.
No obstante, es crucial recordar que las hipotecas presentan como desventaja que en situaciones de crisis, el valor del bien en garantía puede disminuir de manera drástica y el monto obtenido puede resultar insuficiente para liquidar la deuda.
Principales características de una hipoteca
Como se ha mencionado previamente, una de las características fundamentales de las hipotecas es que estas se aplican a bienes raíces, como terrenos, casas o departamentos. Sin embargo, esto no implica que sea el único escenario, ya que también pueden aplicarse a vehículos y otros activos valiosos, como el caso de obras artísticas.
Otra característica esencial a considerar sobre las garantías es que el bien utilizado como garantía permanece bajo el control del deudor. Por ejemplo, una persona tiene la opción de formalizar un contrato hipotecario sobre su vivienda sin necesidad de desalojarla para traspasarla al acreedor.
Sin embargo, si el deudor no realiza los pagos requeridos, la hipoteca confiere al acreedor el derecho de solicitar la venta del bien (la vivienda) que fue ofrecido como garantía, a través de una subasta pública (en lugar de una venta directa). De este modo, el acreedor podrá recuperar la cantidad adeudada.
Elementos que componen un contrato hipotecario
Para comprender mejor qué elementos se encuentran en un contrato hipotecario, examinemos un caso ilustrativo:
El deudor formaliza un contrato de hipoteca con el Banco (acreedor). En este acuerdo se estipula que el Banco le proporcionará un préstamo hipotecario por un total de 50.000€ (capital) al deudor con una tasa de interés anual del 7%. El deudor se compromete a abonar la hipoteca en un plazo de 10 años (realizando pagos mensuales) dejando como garantía un terreno valorado en 70.000€.
Los componentes esenciales que se pueden encontrar en el contrato hipotecario son los siguientes:
- Capital: el total de recursos que el banco (acreedor) presta al deudor. Generalmente, el valor otorgado es inferior al que posee el bien usado como garantía.
Interés: otro de los elementos más significativos es la tasa de interés, que representa el cobro de un porcentaje (este puede ser fijo o variable)
- Deuda: se refiere a la obligación financiera que tiene el deudor hacia el beneficiario que ha facilitado el préstamo.
- Plazo: se refiere al periodo durante el cual se debe cumplir con el pago de la deuda.
- Garantía hipotecaria: implica que el reembolso está respaldado por el valor del inmueble, lo que permite al prestamista tomar posesión de la propiedad en caso de incumplimiento.
Diferentes modalidades de hipotecas
Es fundamental considerar que existen diversas clases de garantías que pueden aplicarse, dependiendo del interés acordado:
- Préstamo hipotecario a tipo fijo: en este caso, tanto el tipo de interés como la cuota mensual permanecen inalterados durante todo el tiempo estipulado para su reembolso.
- Préstamo hipotecario a tipo variable: como su nombre indica, este préstamo se compone de un índice de referencia y un diferencial fijo. En otras palabras, la cuota se ajusta con cada revisión del interés, influenciado por el índice de referencia (como el Euríbor, por ejemplo).
- Préstamo hipotecario mixto: en este formato, se aplica un interés fijo durante un periodo y luego se cambia a un interés variable para el resto del tiempo. Es una fusión de los dos tipos previamente descritos.
Aunque los préstamos hipotecarios mencionados anteriormente son los más comunes, esto no implica que sean los únicos disponibles, ya que existen otras categorías y clasificaciones basadas en las cuotas, el tipo de propiedad o la naturaleza del préstamo mismo.
¿Cuáles son las complicaciones más frecuentes de las hipotecas?
Sin duda, en múltiples ocasiones, las hipotecas pueden manifestar una serie de problemas significativos, que pueden surgir tanto a raíz del deudor como del acreedor.
Uno de los inconvenientes más habituales es que el banco incluya cláusulas abusivas o engañosas en el contrato del préstamo. Algunas de estas cláusulas suelen ser:
- Cláusula de vencimiento anticipado,
- Cláusula de suelo,
- Cláusula multidivisa,
- Intereses excesivos,
- IRPH.
Enfrentando tales cláusulas, el cliente tiene el derecho de presentar una reclamación ante la entidad bancaria correspondiente.
Otro inconveniente recurrente que se experimenta en las hipotecas es que el cliente no pueda continuar con los pagos establecidos. Esto provoca la finalización de la hipoteca y, tal como se espera, el banco inicia el proceso de ejecución hipotecaria.
Sin embargo, el causante principal que impide seguir con los pagos son las cláusulas abusivas que algunas hipotecas contienen, en estos casos, el deudor puede tener opciones para oponerse a la ejecución.
Descargar modelo de contrato hipotecario
A continuación, se muestra un formato ejemplar de lo que podría ser una carta de contrato de hipoteca, la cual está disponible para descargar en Word o en PDF.
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