Una vez que efectúes el último abono de las cuotas hipotecarias, esta quedará completamente extinguida y podrás dejar de angustiarte por ello. No obstante, para que tu hogar esté totalmente libre de obligaciones, lo cual te otorgará la libertad de comercializarlo o hacer lo que desees con él, será imprescindible que realices la cancelación registral de tu hipoteca.
En este texto, nos ocuparemos de explicar todo lo que necesitas saber para liberar tu propiedad de cargas, así como también ofreceremos una serie de recomendaciones que resultarán muy útiles para agilizar este proceso.
¿Qué significa cancelar una hipoteca?
Es fundamental que comprendas que la cancelación de una hipoteca abarca los siguientes aspectos:
- Cancelar anticipadamente la hipoteca: se puede lograr mediante la amortización anticipada del capital pendiente.
- Realizar el último pago del préstamo: es decir, cuando la cuota está completamente saldada.
- Dejar el inmueble sin cargas: esto se logra a través de un procedimiento llamado levantamiento o cancelación registral.
A lo largo de este artículo, nos concentraremos en desglosar en detalle este último aspecto, es decir, sobre cómo registrar formalmente en el Registro de la Propiedad que el préstamo hipotecario ha sido saldado en su totalidad, permitiendo así la eliminación de todas las cargas sobre la propiedad.
Recuerda que la cancelación registral de la hipoteca es obligatoria solo si planeas vender el inmueble o si tienes la intención de solicitar una nueva hipoteca. Este proceso tiene un límite de 20 años a partir del momento en que se finalizó de pagar la hipoteca, de modo que en el Registro de la Propiedad se elimine por completo la carga sobre el piso.
¿Cuál es el costo para cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad?
El importe que deberás abonar por la cancelación de la hipoteca dependerá siempre de diversos factores:
- Si se contrata a una gestoría o si realizamos los trámites de forma autónoma
- Del monto original que se tomó en el préstamo
Por ejemplo, si la cancelación se deja en manos del banco, es posible que el costo supere los 1.000€. En contraposición, en algunas ocasiones, las gestorías pueden ofrecer un ahorro de hasta 600€ mensuales.
¿De qué manera se puede cancelar una hipoteca?
Existen diversas maneras de llevar a cabo la cancelación de una hipoteca, eligiendo dependiendo de la razón por la que se requiera eliminar las cargas sobre el inmueble, así como de los recursos de tiempo y dinero que se dispongan.
Las alternativas para cancelar una hipoteca incluyen:
- Contratar una gestoría independiente
- Utilizar los servicios del banco
- Realizarlo personalmente
A continuación, profundizaremos en cada uno de los métodos para cancelar la hipoteca:
Cancelar hipoteca mediante una gestoría independiente
Una de las alternativas más prácticas que se tienen disponibles es delegar todo el proceso y los trámites a una gestoría independiente, permitiendo que una agencia especializada se encargue de la cancelación.
De este modo, la gestoría se encargará de gestionar todos los trámites necesarios para la cancelación, facilitando que ahorres tanto tiempo como recursos en los desplazamientos.
Sin embargo, es evidente que deberás remunerar a la gestoría por los servicios que te ofrecerán, aunque debes considerar que generalmente será menos de lo que cobraría el banco por dicho servicio.
Cancelar hipoteca con la gestoría del banco
El banco también puede hacerse cargo del proceso de cancelación de la hipoteca, ya sea a través de la entidad bancaria que originó el préstamo o mediante el banco del comprador, en caso de que este último…que comercialicemos la propiedad. Aprovechando los servicios de la gestoría con la que se esté trabajando.
En realidad, esta opción resulta ser la más sencilla para el cliente, aunque también es la más onerosa, dado que las agencias tienden a cobrar honorarios más altos y suelen solicitar una provisión de fondos considerablemente mayor.
Además, hay que tener en cuenta que en ocasiones el banco podría aplicar cargos adicionales por la mediación de la gestoría.
Cancelar una hipoteca de manera autónoma
Si buscas ahorrar más, y cuentas con el tiempo y la paciencia necesarios para gestionar el proceso tú mismo, entonces es posible hacerlo. A continuación, te presentamos los pasos que deberás seguir para lograrlo:
- Solicitar al banco el certificado de deuda cero: este documento se expide sin costo, por lo tanto, el banco no debería cobrarte por ello. Se trata de un justificante que acredita que la hipoteca ha sido completamente saldada. Debes solicitarlo en la oficina bancaria, aunque también puedes comunicarte con ellos para verificar la posibilidad de que te lo envíen por correo.
- Hacer contacto con un notario y entregarle el certificado: después de que el banco te proporcione el certificado, debes acudir a un notario. No es indispensable que sea el mismo notario que intervino en la formalización de la hipoteca; simplemente solicítale que inicie la redacción de la escritura de cancelación de la hipoteca.
- Recoger la escritura en el notariado: cuando el notario te lo indique, tendrás que ir a recoger y abonar la escritura una vez que haya sido firmada por el representante de la entidad financiera. Ten en cuenta que este proceso puede extenderse a lo largo de varios días.
- Rellenar el modelo 600 del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: una vez que cuentes con la escritura, el siguiente paso consiste en dirigirte a Hacienda para completar y sellar el formulario IAJD (este puede presentarse electrónicamente utilizando tu DNI digital). La cancelación de la hipoteca está sujeta a tributo, aunque exenta de pago, salvo en el caso del País Vasco para viviendas que no son habituales (0,5%). Recuerda que podrías requerir asistencia para llenar este documento, la cual puedes solicitar en Hacienda. Asegúrate de pedir una copia del impuesto presentado al finalizar.
- Presentar la documentación en el Registro de Propiedad: esta es la etapa final, que consiste en entregar la escritura de cancelación de la hipoteca junto con la copia del impuesto que te emitió Hacienda. En un plazo de 15 días se te informará para que puedas recoger los documentos y realizar el pago de la minuta. En este punto, se levantará la carga sobre tu propiedad. Considera que, si tu intención es venderla, sería recomendable aprovechar la visita al Registro para solicitar la nota simple que confirme el estado de cargas de la vivienda.
Como has podido observar, anular la hipoteca por tu cuenta no es un proceso excesivamente complicado, aunque sí puede resultar cansino y laborioso. Por ello, si no cuentas con tiempo o prefieres evitar cualquier contratiempo, puedes optar por dejar que una gestoría se encargue de todo el trámite.
A pesar de que no debería de ocurrir, hay entidades bancarias que imponen tarifas por la expedición del certificado de deuda cero, la firma de la escritura de cancelación o el traslado a la notaría. Si te encuentras en esta situación, puedes presentar una reclamación para que no te carguen esos costos, o bien, pagar y luego solicitar el reembolso si tienes prisa por avanzar en el proceso.
¿Puede el banco exigirte usar su gestoría?
En teoría, el banco no debería obligarte a contratar su gestoríaes muy probable que el banco requiera la contratación de sus servicios de gestoría para poder gestionar la cancelación, ya que buscará la garantía de que se efectúe la inscripión correspondiente. ¿Y qué ocurre si decides negarte? Es posible que la operación no reciba aprobación.
En este tipo de situaciones, podrías intentar llegar a un acuerdo para obtener un tiempo adicional (alrededor de 4 meses) que te permita realizar los trámites con una gestoría diferente. No obstante, si el banco no acepta esta propuesta, quizás puedas persuadirlo dejando un monto de dinero retenido en sus cuentas (actuando como un fondo de garantía) para que utilicen esos fondos en caso de que no logres finalizar el trámite a tiempo.
Una vez que se haya eliminado la carga de la vivienda, la entidad financiera deberá restituirte el dinero que utilizaste como fondo de garantía, de modo que al final del proceso, habrás desembolsado una menor cantidad de dinero.
¿En qué situaciones se debe proceder a la cancelación de la hipoteca en el Registro?
Para llevar a cabo la cancelación o el levantamiento de la hipoteca en el Registro, es necesario haber saldado completamente el préstamo hipotecario
Así, se puede proceder a anular la hipoteca en los siguientes casos:
- Cuando se efectúa el último pago al banco: esta es la razón más habitual por la que se lleva a cabo la cancelación de una hipoteca. Cuando ha transcurrido el periodo acordado con la entidad financiera para saldar la deuda o si se ha amortizado el capital antes de lo previsto, llevando nuestra obligación a cero, entonces se puede iniciar el proceso de cancelación de la hipoteca en el Registro. Esto permite prevenir cualquier inconveniente futuro.
- Cuando se tiene la intención de vender la propiedad: este es otro de los motivos frecuentes para realizar la cancelación de una hipoteca. Al vender la propiedad, ya sea que la hipoteca esté liquidada o no, el comprador requerirá que la vivienda esté libre de deudas en el Registro.
- Cuando se desea utilizar la propiedad como garantía de un nuevo préstamo hipotecario: si planeas adquirir otra vivienda mediante una nueva hipoteca y deseas usar tu vivienda actual como garantía, se solicitará la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
- Cuando se buscan mejores condiciones en una nueva hipoteca: si buscas mejorar los términos de tu hipoteca pero no lograste una subrogación o novación, podrías considerar firmar una nueva hipoteca, aunque esta opción puede resultar más costosa. Sin embargo, dado que tu vivienda está actuando como garantía, se deberá cancelar el registro del primer préstamo hipotecario a través de un trámite gestionado por el profesional de la nueva entidad.
¿Qué ocurre si decides no cancelar tu préstamo hipotecario?
Si, por algún motivo, llegas a optar por no cancelar la hipoteca tras haber realizado el último pago, entonces tendrás la alternativa de esperar a que la cancelación de la hipoteca se produzca por caducidad o prescripción.
Para que se concrete la cancelación por caducidad, deben transcurrir 20 años desde la finalización del plazo establecido para la hipoteca. A partir de este momento, el Registro de la Propiedad se encargará de eliminar automáticamente la carga sobre la propiedad.
Sin embargo, es fundamental recordar que hasta que llegue ese momento, la casa seguirá registrada con una deuda asociada, lo que te impedirá venderla o solicitar una nueva hipoteca.
¿Qué sucede con los productos vinculados al cancelar la hipoteca?
Una de las inquietudes más frecuentes que surge al momento de cancelar hipotecas (ya sea que se realice la cancelación registral o no) es qué ocurre con los productos asociados a la hipoteca.Por lo tanto, a continuación, te expondremos lo que realmente ocurre:
- Transferencias, cuentas y domiciliaciones de ingresos: uno de los requerimientos más habituales que solicita la entidad bancaria al momento de otorgarnos una hipoteca es abrir una cuenta y asignar a esta los ingresos. Sin embargo, una vez que hayas saldado la hipoteca, tendrás la libertad de trasladar tu cuenta al banco de tu preferencia.
- Contratos de seguros (vida, vivienda, etc.): los seguros son otro de los productos asociados más frecuentes que encontramos al momento de solicitar una hipoteca. Luego de haberla liquidado, tienes la opción de reclamar la parte de la prima no utilizada de estos seguros. Es decir, si tu última renovación fue por un periodo de 5 años y decides anular el seguro vinculado a la hipoteca una vez que esta ha sido saldada, puedes solicitar a la compañía aseguradora que te devuelva la porción correspondiente a los años que no vas a utilizar.
- Fondos de pensiones: similar a lo que ocurre con otros productos relacionados con la hipoteca, tendrás la opción de transferir tu plan de pensiones a la entidad financiera que desees (si no hay compromiso de permanencia en el plan de pensiones).
- Tarjetas de débito o de crédito: al igual que con las cuentas previamente mencionadas, si una vez que hayas saldado la hipoteca ya no te interesa continuar utilizando las tarjetas/cuentas de este banco, puedes proceder a cerrarlas. No obstante, ten en cuenta que, si la tarjeta tiene asociado un costo de mantenimiento anual, entonces no tendrás derecho a recuperar parte de ese importe.
Recuerda que, aunque no es obligatorio contar con un seguro de hogar al tener una hipoteca, resulta altamente recomendable adquirir uno para estar protegido en caso de que surja algún inconveniente.
Ya posees toda la información necesaria acerca de la cancelación de la hipoteca.
Publicación actualizada en: