Devolución de gastos hipotecarios ¿Cuándo se deben reclamar?

La restitución de los gastos hipotecarios está relacionada con los numerosos procedimientos en los cuales las entidades bancarias cobraron excesivamente a sus clientes al formalizar la hipoteca. ¿Te firmaron una hipoteca antes de julio de 2019 y deseas conocer qué gastos no debiste abonar?

Puedes aprovechar una de las calculadoras o herramientas virtuales disponibles para determinar la cantidad de dinero que podrías recuperar al identificar los gastos de constitución que puedes reclamar, tal como lo ha dictaminado el Tribunal Supremo.

¿Qué gastos de constitución de hipoteca deben ser reembolsados?

Como ya sabes, las hipotecas deben ser escrituradas e inscritas, lo que genera una serie de gastos de formalización, además de los habituales gastos de compraventa.

El Tribunal Supremo ha señalado que el banco es responsable de asumir parte de los costos de constitución. Por lo tanto, si en su momento la entidad te hizo cubrir todos los costos, entonces tienes derecho a la recuperación de la parte correspondiente.

De acuerdo a lo que dice la ley, estos son los gastos que no deberían haber sido cobrados a los consumidores que firmaron una hipoteca antes del 16 de junio de 2019:

• Costos de tasación del inmueble: normalmente estos costos rondan los 300€. Según un reciente fallo del Tribunal Supremo, este gasto puede ser reembolsado en su totalidad.
• Costos de Registro de la Propiedad: estos pagos no suelen superar el 0.2% de la responsabilidad hipotecaria. Igualmente, tienes el derecho a recuperar la totalidad del importe que te cobraron por estas inscripciones.
• Costos notariales: estos gastos varían entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria. En este apartado puedes recuperar el 50% de la cantidad pagada.
• Honorarios de la gestoría: aunque no están regulados por ninguna ley, suelen estar alrededor de los 400€. Aquí puedes recuperar el 100% de lo que hayas desembolsado por este concepto.

¿Qué pasos seguir para solicitar la restitución de gastos de constitución de hipoteca?

Si estás interesado en recobrar lo que has pagado por los gastos de formalización, no es necesario que sigas un procedimiento específico. En este caso, deberás presentar una reclamación ordinaria ante la entidad bancaria o interponer una denuncia en el juzgado por cláusulas abusivas.

A continuación, te detallamos el proceso a seguir para lograr recuperar tu dinero:

1. Reúne las facturas de los pagos realizados tras la firma del contrato: estas facturas son las que la gestora te proporcionó semanas o meses después de haber firmado la hipoteca. Es crucial incluir toda la documentación para poder exigir que la entidad nos devuelva la cantidad que corresponde.
2. Presenta la reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco: usualmente deberías recibir respuesta en un lapso de 1 a 2 meses.
3. Si no recibes respuesta, deberás presentar una queja en el Banco de España: de este modo, el Banco de España emitirá un dictamen sobre tu situación particular en un plazo aproximado de 4 meses como máximo; aunque este dictamen no es vinculante, puede ser útil para realizar una nueva reclamación al banco.
4. Si el banco sigue sin aceptar tu solicitud, puedes presentar una demanda ante un juzgado: sin embargo, primero es aconsejable que consideres las ventajas y desventajas de acudir a juicio, ya que es fundamental que tengas presente que no existe garantía de éxito.

y en caso de que no obtengas éxito, estarás obligado a pagar todas las tarifas vinculadas a dicho procedimiento. Por otro lado, si obtienes una resolución favorable, será el banco quien asuma todos los costos legales, además de tener que reembolsar nuestro dinero.

Aunque hemos proporcionado un resumen breve sobre los pasos que debes seguir para obtener tu reembolso, hay más detalles que es crucial que conozcas.

¿Por qué se consideran nulos estos gastos?

Hace algunos años, específicamente el 23 de diciembre de 2015, el Tribunal Supremo dictó una sentencia en la que declaró que era abusivo imponer todos los gastos asociados a la formalización de la hipoteca.

Este fallo señala que se trata de una práctica injusta al no existir un reparto equitativo en el pago de los costos de notaría, registro y gestión, refiriéndose a los aranceles notariales y registrales, así como a los honorarios de la agencia de gestión.

Según la interpretación del Tribunal Supremo, la entidad financiera es la que más interés tiene en la concesión del préstamo hipotecario, por lo que también debe asumir parte de los gastos, lo que implica que no debería poder forzar al cliente a cubrir la totalidad de los costos.

¿Cuál es el periodo disponible para presentar la reclamación?

Es importante considerar que el plazo máximo para interponer una reclamación está sujeto a debate entre expertos legales: algunos argumentan que efectivamente no hay un tiempo límite, es decir, que no existe caducidad; mientras que otros creen que es de 5 años a partir de la primera sentencia, de la última o de la cancelación.

Por lo tanto, dependiendo de la interpretación legal, se podría argumentar que el plazo se habría cerrado el 28 de diciembre de 2020 o el 21 de enero de 2021. Sin embargo, numerosos juristas mantienen que este plazo se extiende más allá o que, en realidad, nunca expira, lo que implicaría que podrías solicitar la devolución de esos gastos.

Hasta este momento, se sigue a la espera de que el Tribunal Supremo aclare el tiempo que se tiene para presentar dichas reclamaciones.

¿Qué gastos no son recuperables?

Como hemos indicado a lo largo de este artículo, también existen ciertos costos hipotecarios que son responsabilidad del cliente y que no son reembolsables.

Por esta razón, queremos informarte sobre aquellos gastos que deben ser asumidos por el titular de la hipoteca, que, en consecuencia, no podrán ser recuperados:

• Cubrir los gastos de adquisición de la vivienda: nos referimos a los costos generados por la escrituración de la propiedad, los cuales no son responsabilidad del vendedor, y, por tanto, deben ser sufragados por el comprador. Así, la provisión de fondos deberá cubrir el dinero suficiente para afrontar todos los gastos de compraventa: aranceles notariales y registrales, impuestos, honorarios de gestión, etc.
• Impuesto sobre actos jurídicos documentados: el Tribunal Supremo considera que este impuesto debe ser abonado por el cliente como parte pasiva de la operación. Desde el 8 de noviembre de 2018, el pago debe realizarse al banco debido a un cambio legislativo realizado por el Gobierno.
• Costes derivados de la escrituración de una novación, cancelación o subrogación hipotecaria: esta es una carga que recae completamente sobre el titular de la hipoteca. Lo mismo ocurre cuando el comprador de una propiedad asume la hipoteca del anterior propietario a través de la subrogación.

¿Qué ocurre con el IAJD?

En la sentencia del 2015 se mencionó que el banco, en calidad de sujeto pasivo de la operación, debía hacerse cargo de los impuestos que le correspondían, específicamente el impuesto sobre los actos jurídicos documentados (IAJD). Sin embargo, el Tribunal Supremo modificó esta postura en febrero de 2018, estableciendo que el sujeto…En este contexto, el cliente actuaría de manera pasiva, lo que implica que, en cierta medida, debería abonar el impuesto correspondiente.

En octubre de 2018, una decisión del alto tribunal en una sala diferente determinó que el verdadero responsable del pago del IAJD era el banco. Esta resolución generó una controversia, lo que llevó al Tribunal Supremo a convocar un pleno en noviembre de 2018 para decidir quién debería hacerse cargo del impuesto en cuestión. Después de algunos días, el 8 de noviembre de 2018, el Gobierno determinó que la responsabilidad del pago del IAJD recaía en el banco, permitiendo así que se apliquen los efectos retroactivos mencionados a lo largo del artículo.

Por lo tanto, el impuesto asociado a los actos jurídicos documentados puede ser reclamado si el banco nos forzó a asumir su pago al momento de firmar la hipoteca.

¿Deben ser cubiertos estos gastos si aún no he firmado la hipoteca?

Si aún no has firmado la hipoteca, no deberás hacerte cargo de estos gastos. Para resolver las complicaciones que han surgido debido a estos gastos, el Gobierno ha introducido un nuevo acuerdo que distribuye los costos asociados a la formalización de la hipoteca.

A partir del 16 de junio de 2019, el banco es responsable de cubrir todos los gastos, a excepción del de tasación, que sí debe correr por cuenta del cliente. En caso de que el banco intente presionarte para que pagues algún gasto mencionado previamente, tienes el derecho de reclamar y, posteriormente, obtener la devolución del monto que te corresponde.